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沉醉有话说：

昨天很多朋友通过后台留言给沉醉寻求解决方案，通过昨天的问答，沉醉深切的感受到了马太效应，那就是强者通过资产优化配置只会让财富积累变得愈多，昨天咨询的有些朋友都是手持3、4百万现金咨询购买绿地CBD住宅或者是热点区域大四室的可行性，沉醉根据自己在济南十几年的在工作涉及的城市规划、建筑学以及土木结构等方面的经验总结综合考虑，给予了解答。沉醉平时很喜欢读哲学、经济以及地缘政治方面的书籍，喜欢入木三分的去分析事物的本质，其实很多人尤其是年轻刚需族或者改善需求族对于在济南买房一事是一头雾水，济南的楼市如果细化分析还是比较清晰的，沉醉总结过一个买房上中下原则，上指符合济南的顶层规划，中是指考察楼盘周边区域环境配套等，下指根据自己资金实力比选户型以及面积等。今天沉醉驱车又在南部城区走了一趟，南部城区一直是老济南人选房置业的热土，局部区域房价一直居高不下，当然现状不代表着未来，沉醉通过解密来分析济南的南部城区房价优势还能保持多久？

首先来看看2020年济南的中心城区空间结构是什么样子。

根据规划,2020年济南中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区,“两区”为西部城区和东部城区,以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区;西部城区为玉符河以西地区;东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。

未来，主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六大片区组成。通过建设腊山、燕山两个新区,疏解旧城的中心功能;加快王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业发展。到2020年,济南总人口人口规模控制在310万人,用地规模控制在290平方公里。

2020年二环里都是“老城”，六大片区呼之欲出

旧城片区

包括二环路以内及二环南路以南部分地区。在加强古城区和商埠区保护的同时，完善提升商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游等现代服务业。

加快小清河沿线地区建设，提升景观环境质量。继承和保护以千佛山、大明湖、四大泉群和古城区、商埠区、黄河为主体的城市风貌特色。文东科教区发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育中心功能。其它地区以发展居住为主。

腊山新区

位于二环西路以西、京福高速公路两侧，形成以济南西客站为依托，以文化会展、商业商务等公共服务功能为主导的现代化新区。在日照路和兴福路之间建设新区核心区，布局商业商务、文化会展等用地;京福高速公路以西地区布局物流、科研等用地，完善生活居住配套服务;沿小清河南侧和腊山周边，结合自然地理环境，布局生活居住用地。

党家片区

位于主城区西南部，调整产业发展重点，加快发展高新技术产业，完善居住配套。

燕山新区

位于二环东路以东、大辛河以西，形成以金融商务、文化博览、公共服务、体育休闲为主导功能的现代化新区。经十路两侧形成以商业商务、金融服务、行政办公、体育休闲、文化博览等为主导功能的综合性公共中心，建设城市中央商务区;沿旅游路两侧布局居住用地;沿花园东路和工业北路两侧主要布局生活居住、高新技术产业、科技研发用地。

王舍人片区

位于主城区东北部，形成以济南新东站综合交通枢纽为依托，以发展战略性新兴产业、现代服务业、生活居住为主导功能的现代化城市新区。建设济南新东站核心区，布局商业、商务、商住等用地;加强环境污染治理，加快产业结构优化升级，严格控制传统冶金工业生产用地规模，积极创造条件实施搬迁。

贤文片区

位于主城区东南部，依托高新技术产业开发区新区，大力发展高新技术产业和服务外包业，强化商业商务、科研教育功能，完善生活居住、配套服务功能。控制传统石化工业用地规模，积极创造条件实施搬迁。

一、人有马斯洛需求层次，区域发展配套住宅也有自己的马斯鲁需求层次

昨天沉醉在给一位远在外地工作，近期想回济南购房一朋友进行了探讨，探讨期间，沉醉说了一个词语：马斯洛需求，人的发展需求是按照马斯洛需求层次来步步提升的：

（1）生理上的需要。这是人类维持自身生存的最基本要求。

（2）安全上的需要。

（3）情感和归属的需要。

（4）尊重的需要。

（5）自我实现的需要。

其实一粒砂子一世界，万物究其本质都有内在的联系性，你的意念觉醒程度也能决定你的眼界以及看待事物长期发展的走势。沉醉提出在住宅方面也有一个马斯洛需求层次那就是下面总结精炼如下几个层次：

（1）满足在济南自身生存的基本需要购房，比如早期的单位分房老破小以及不挑位置只看价格的偏僻楼盘，这部分大都早期属于中小户型，只能基本满足在济南立身需求。

（2）在济南立足一段时间后，开始寻求换房新房，开始根据自己手里的资金在自己单位周边或是认为地段环境不错的区域进行换房，这其中像老城区核心以及大明湖千佛山等景区原始聚集了一批换房买房族。

（3）第三个层次，属于济南大气候迁移的影响，济南城市再扩张，区域功能在变化，城市中心在迁移，此时新的核心区域聚集了一批强大的行政资源以及经济商业资源，这片区域已经跳出老城区的范围，不断沸腾着去登峰造极寻求新的制高点，得益于各种资源集聚的途径，在核心区域以及重大配套工程抢先登陆的人将首批享受着城市进化发展带来的财富红利效应。

二、未来南部城区发展优势能保持多久

沉醉认为，作为个体是不能去影响到大环境的客观改变的，只能通过改变自己，提高自己的眼界，加强自己的意念分析判断提升才能通过改变自身从而去改造客观环境。目前济南的南部城区属于沉醉的楼市马斯洛需求层次的第二层次，目前济南南部城区的居住的一个特别的优势就是居住环境以及周边配套，济南南部城区像舜耕路片区、领秀城片区等都是成型比较早的居住区域，辖区内机关单位较多，于济南对南部山区采取了保护性开发的政策，所以南部地区一直在招商引资方面没有大的起色，这反而给居住用地带了一段黄金发展时期。可是由于济南南部地区地理因素的限制，南部地区的空闲土地不多，不像东部地区有大批的闲置土地，在现在的政策影响下，哪里有空地，哪里的区域房价就会有一个加速器，对于房产保值增值来讲，南部城区的房价不具备大幅度上涨的基础，南城有种偏安于一角的感觉，只能根据大环境大发展的被动的上涨价格，而像东部等地区，有空置土地，政策引导到位，土地一波波的拍卖，也就保证了这一片区未来的房价销售将是一个持续的过程，区域二手房一般都参照新房，所有本区域的房产保值增值也是一个长期的过程。

如果展望未来谈谈南部地区房价优势还能维持多少，沉醉这么讲，其实现在已经有部分苗头显现了，十几年前的时候济南还是一片懵懂状态，就像老济南讲的买房子住东不住西，住南不住北，当时南部城区靠着山，居住环境优越，配套也方便，其他区域北部有黄河，东部一片荒凉麦子地，西部更是偏僻。十几年前济南还没有CBD，还没新东站，还没有临港经济区的概念，那时候一提到济南北部印象里就是脏乱差的代表，可是时代在发展，时势造英雄，如今济南CBD以及东部热点区域在快速发展，西部国际医疗中心等也在持续推进，（前几天听说英国国际医疗集团去西客站片区实地考察了，看来投资进度推进很快。）济南东北部更是磨刀霍霍，铁路、公路、机场三者合一大力发展。

十几年前济南南部区域的按照数字模拟优势是1.8，东部、西部、北部是1，那未来长期展望发展指数，东部为4，西部为2.5，北部为2.5，南部为2.6，区域价值不仅仅是居住环境一项决定的，当然有的朋友可能讲我就是喜欢南部山区的居住环境就看中了这一点，其他什么都不重要，那这样分析的话，也是不能强人夺理。昨天一位热心朋友在后台给沉醉留言讨论北部的发展，沉醉认为这位朋友的见解大部分是符合当前趋势发展的，具有一些参考价值，一起来看看这位朋友的后台留言：

热心朋友后台留给沉醉的己家之言：

1、远期人民币汇率继续贬值，货币继续宽松，可以预期。

2、未来全国各大城市圈中这两类城市最有发展潜力，高铁枢纽城市、沿海贸易城市，正所谓要想富先修路。

3、山东产业结构好，国企多，在经济下行压力下，依然有发展动力，市民信誉好，收入相对稳定。

4、山东的发展轴线是济青北线，正在拓宽，还有济青高铁，未来更有活力，济南是西边唯一枢纽，东边将会是潍坊、青岛，潍坊远期值得期待。

5、王舍人+郭店+临空，将变成济南的交通枢纽，物流中心，临空产业基地，机场，高铁，城际，董家货运铁路枢纽，高速三个出口，长途客运站东迁，再加绕城开放，这里不用引导就能发展起来，铁公机全了，全国来看也不多见。

6、工业北路和高架将使进城更方便，济南的市中心还是泉城广场，王舍人到泉城广场半个小时，唐冶到千佛山一到两个小时，为什么郭店6700，物有所值。

7、地铁23在施工了，地铁的影响是巨大的，世纪大道是6号线，除了123其他线路都太遥远了。

8、历城人口基数本来就大，济钢搬迁将撒下巨资，王舍人片区开发，将产生一批暴发户，需求旺盛。

9、济南轨道的受益区，他便宜卖了，修地铁、维护的钱哪儿出。

10、片区配套，一切都顺理成章。万达城倒是不可小觑。唐冶的发展关键在于综合保税区的发展。

沉醉老师：纵观国内几大城市的发展，核心商务区都是一个城市的顶级，就像北京的CBD，广州天河中央商务区，南京河西中央商务区、杭州多湖中央商务区等，这一片的区域房价都属于整个城市的制高点，就像一片连绵起伏的山脉必然要有一座高程最高的顶峰。除了区位优势外，重大配套工程像空港区、新东站等也对城市区域的带动起到重大作用，郑州市就是一个例子，所以随着济南开始实施的北拓，过去印象里脏乱差的北部也将准备华丽转身，一步步的追赶上来。

都说十年磨一剑，按照目前济南的发展态势，5年济南的城区架构就将基本成型，5年的时间济南目前保持价格优势的区域将被其他区域迎头赶上甚至是超越，届时，济南的区域资源将迎来又一波调整分配，人们的居住观念又将迎来一次变革。